A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou recentemente dois recursos especiais sob o rito previsto no artigo 543-C do Código de Processo Civil, firmando a tese de que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.

Os recursos foram interpostos por proprietários que sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos, embora não integrassem as associações de moradores.

Em primeira instância, os proprietários haviam sido condenados a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associações. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo havia confirmado a condenação, afirmando que a contribuição mensal é obrigatória, independentemente de o morador estar ou não associado, uma vez que os serviços prestados são de uso comum e beneficiam a todos.

No Superior Tribunal de Justiça, foram confrontados o direito de livre associação (suscitado pelos proprietários) e a vedação ao enriquecimento ilícito do proprietário (suscitada pela associação), culminando na prevalência do primeiro para julgar improcedentes as ações de cobrança. De acordo com o Ministro Marco Buzzi, a análise de possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa, nos casos julgados, deve ser feita à luz da garantia fundamental da liberdade associativa.

O assunto ganha significativa importância na medida em que a organização e a cobrança de serviços de uso comum via associação de moradores é a principal solução encontrada para viabilizar o funcionamento dos chamados “loteamentos fechados” no mercado imobiliário.

O “loteamento fechado” é uma alternativa que vem surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, com o objetivo de descongestionar as metrópoles. Contudo, não há, ainda, legislação federal específica que oriente a sua formação. Nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a esses loteamentos, mas, enquanto isso não ocorre, os serviços comuns estão sendo regulados, normalmente, via associações de moradores.

Com as recentes decisões do STJ, é aconselhável que essa solução seja revista, pois a tese firmada pelo tribunal deve orientar a solução dos casos idênticos. Caberá recurso ao STJ apenas quando a decisão de segunda instância for contrária ao entendimento firmado nesses repetitivos.