Em toda a contratação existe a necessidade, obviamente, de se adotar alguns procedimentos para resguardar os direitos das partes. Os pactos de locação imobiliária, tanto residenciais como não residenciais, não são uma exceção a esta regra, sendo que algumas prerrogativas exigem das partes mais do que a previsão legal e contratual.

Este é o caso do direito de preferência do locatário para o caso de alienação do imóvel locado, que possibilita a este a aquisição do bem, nas mesmas condições em que seria vendido ou cedido a terceiro [1].

Diz-se isto, pois, para que esta possibilidade seja materializada, o ordenamento jurídico impõe a averbação do contrato de locação junto ao Registro de Imóveis competente, conforme dispõe o artigo 167, II, 16 da Lei de Registros Públicos [2], para assegurar a publicidade da locação, tornando os dados registrados conhecidos por terceiros [3], de forma a evitar que um adquirente de boa-fé acabe prejudicado.

Da mesma forma, a imprescindibilidade da averbação do pacto de locação, em casos como o supramencionado, fica nítida se observada a letra do artigo 33 da Lei de Locações [4], vez que tal dispositivo permite ao locatário adquirir o imóvel, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, somente se o contrato tiver sido averbado pelo menos trinta dias antes da alienação a terceiro.

Neste ínterim, muito embora a falta de averbação não iniba a possibilidade de o locatário demandar o locador alienante por violação a direito pessoal, assim como eventuais perdas e danos que porventura vier a sofrer pela respectiva preterição, ela é medida necessária para assegurar ao locatário o direito real de perseguir e haver o imóvel alienado a terceiro [5].

Não obstante, o Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo, Kioitsi Chicuta [6] defende que “objetivando a parte outorgar efeitos erga omnes da cláusula de vigência em caso de alienação e para exercer, eventualmente, direito de preferência, basta apenas um único registro. A simples notícia no registro público da existência de contrato de locação é suficiente para garantir ao locatário o direito de preferência e para a qual não se exige cláusula específica (ao contrário do que entendem respeitáveis opiniões)”.

Em outras palavras, entende o Desembargador que sequer há necessidade de previsão contratual do direito de preferência, pois a simples averbação do contrato de locação no registro público é suficiente para garantir este direito.

Assim, a averbação de contrato de locação junto ao Registro de Imóveis competente é indispensável e, ao mesmo tempo, suficiente para garantir o direito de preferência de aquisição de imóvel locado. Sem essa providência prévia, se torna frágil qualquer tentativa de aquisição do bem.

[1] Lei n° 8.245/91, art. 27.

[2] Lei n° 6.015/73.

[3] Como bem aponta Maria Helena Diniz (DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registro de imóveis. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 13).

[4] Lei n° 8.245/91.

[5] REsp 912223/RS, Quarta Turma do STJ, Min. Rel. Marco Buzzi, 2012.

[6] CHICUTA, Kioitsi. O novo Código Civil (LGL2002400) e o registro de imóveis. Thesaurus registral-notarial-imobiliário. V. 4, São Paulo: Irib, 2005.