En total contratación, obviamente, adoptará algunos procedimientos para salvaguardar los derechos de las Partes. Los pactos de alquiler de bienes raíces, tanto residenciales como no residenciales, no son una excepción a esta regla, y algunas prerrogativas requieren las partes más que el pronóstico legal y contractual.

Este es el caso con el derecho de la preferencia del arrendatario por el caso de la alienación de la propiedad arrendada, lo que permite la adquisición del bien, en las mismas condiciones en las que se vendería o asignaría a tercera [1].

Se dice, por lo tanto, por esta posibilidad de ser materializada, el sistema legal impone el registro del contrato de arrendamiento al registro de la autoridad competente, como el artículo 167, II, 16 de la Ley de Registros Públicos [2], para garantizar la publicidad. del contrato de arrendamiento, lo que hace que los datos se registren conocidos por terceros [3], para evitar que un adquirente de buena fe sea dañado.

De la misma manera, el propósito del alquiler del contrato de arrendamiento, en casos, como los mencionados anteriormente, ya sea que la letra del artículo 33 de la Ley de arrendamiento [4] sea clara, ya que un dispositivo de este tipo permite que el arrendatario adquiera la propiedad, depositando El precio y otros gastos de la Ley de transferencia, solo si el contrato se ha registrado al menos treinta días antes de la alienación a un tercero.

Mientras tanto, aunque la falta de registro no inhibe la posibilidad de que el arrendatario exija el arrendador alienante por violación a la legislación personal, así como cualquier pérdida y daños que sufran de su predicción, es necesario asegurarse de el arrendatario el derecho real de perseguir y tener la propiedad alienado a tercero [5].

Sin embargo, el juez del Tribunal de Justicia de São Paulo, Kioitsi Chicuta [6] sostiene que "apuntando a la parte a otorgar efectos Erga Omnes de la cláusula de validez en caso de alienación y ejercicio , Eventualmente, directamente, preferiblemente, solo un solo registro. Las noticias simples en el Registro Público de la existencia de un contrato de arrendamiento son suficientes para garantizar al arrendatario el derecho de preferencia y para las cuales una cláusula específica (contraria a lo que entienden opiniones respetables) ".

En otras palabras, entiende al juez que no es necesario una predicción contractual del derecho de preferencia, ya que el simple registro del contrato de arrendamiento en el registro público es suficiente para garantizar este derecho.

Por lo tanto, el contrato de arrendamiento en el registro de bienes raíces competente es indispensable y, al mismo tiempo, suficiente para garantizar el derecho de preferencia para comprar la propiedad arrendada. Sin esta vista previa, se vuelve frágil cualquier intento de adquirir el bien.

[1] Ley No. 8.245 / 91, Arte. 27.

[2] Ley No. 6,015 / 73.

[3], así como Mary Helena Diniz (Diniz, Maria Helena. Sistemas de registro de RealTIO . 4. Ed. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 13).

[4] Ley No. 8.245 / 91.

[5] Resp 912223 / RS, CUARTA CLASE DE LA STJ, MIN. REL. MARCO BUZZI, 2012.

[6] Chicuta, Kioitsi. El nuevo código civil (LGL2002400) y registro de bienes raíces. Tesauro registrado-Notarial-Real Estate . V. 4, São Paulo: IIB, 2005.